A
questão chegou ao STJ em meados do ano passado.
A
briga é boa.
De
um lado, consumidores alegam que ao se dirigirem diretamente ao estande de
vendas, não há intermediação imobiliária, sendo indevido o pagamento da
comissão de corretagem. Além disso, sustentam que os corretores presentes no
local trabalham em favor da incorporadora e, assim, porque há uma relação de
dependência entre eles, indevida a cobrança, nos exatos termos do art. 722, do
CC.
Por
outro lado, as incorporadoras e vendedoras alegam que o consumidor, ao se
dirigir ao estande de vendas é informado a respeito do valor total da aquisição
do imóvel, razão pela qual o dever de informação, decorrente da boa-fé objetiva
é devidamente cumprido, inexistindo qualquer abusividade. Além disso, as
empresas alegam que o fato de ser adquirido o imóvel no estande de vendas não
significa que o serviço de corretagem não foi prestado e assim se faz devida a
comissão.
A
jurisprudência é conflitante. Se, por um lado, decisão uniformizadora do
Sistema dos Juizados do Estado de São Paulo já decidiu pela ausência de
abusividade da comissão de corretagem nos estandes de venda, a jurisprudência
atual do TJ/SP, aparentemente, inicia pacificação pela declaração de
abusividade da cobrança.
A
questão chegou ao STJ em meados do ano passado. Quando do recebimento do REsp
1.551.956-SP, determinou o ministro Paulo de Tarso Sanseverino “a suspensão do
processamento dos recursos especiais que versem sobre as questões acima
elencadas”, bem como “a suspensão de processamento de recursos ordinários em
trâmite nas Turmas Recursais dos Juizados Especiais que versem sobre algum dos
temas afetados nos presentes autos”.
Pois
bem.
Fato
é que no último dia do expediente forense de 2015, novamente o ministro Paulo
de Tarso Sanseverino, relator da Medida Cautelar 25.323 proposta pelo SECOVI,
determinou "a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas
as ações em trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram
objeto da afetação no REsp n.º 1551956 /SP e que ainda não tenham recebido
solução definitiva, obstando a prática de quaisquer atos processuais até o
julgamento do recurso repetitivo".
O
recurso também analisará o prazo prescricional de cobrança (decenal, nos termos
do art. 205, do Código Civil ou trienal, nos termos do art. 205, § 3º, inciso
IV, do mesmo diploma), bem como a validade da cláusula contratual que transfere
ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria
técnico-imobiliária (SATI).
Resta-nos
aguardar o rumo a ser dado à questão da corretagem nos autos do REsp
1.551.956/SP.
A
briga, como dissemos, é boa.
_______________
1
PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO – Contrato imobiliário – Comissão de corretagem devida pelo
comprador, ausente abusividade no contrato – Recurso não provido. Evidentemente
houve a corretagem, no caso dos autos, e há previsão contratual de seu
pagamento pela compradora. A diferença entre essa atribuição direta e a
inclusão desses custos no preço final é apenas fiscal e empresarial, pois em
ambos os casos o comprador acabará por arcar com o custo respectivo. Daí, não
se vislumbra qualquer abuso na exigência. Dizer que normalmente a comissão de
corretagem é suportada por quem contratou a intermediação é ignorar as
circunstâncias negociais, de livre fixação pelas partes interessadas, impedindo
a cobrança direta e impondo a cobrança indireta, o que não parece razoável.
Assim, uma vez que houve livre contratação a respeito do pagamento – reiterando-se
que a única diferença é o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os
casos suportado pelo comprador – não se vislumbra ilegalidade na cláusula.
Afinal, o serviço foi efetivamente prestado. Finalmente, não parece correto
concluir que há venda casada, exatamente porque são esses custos suportados
pela vendedora e que podem ser repassados, direta ou indiretamente, aos
compradores. Portanto, não há exigência da compra de outro produto ou serviço
para a venda do imóvel, mas simplesmente repasse dos custos respectivos, que,
sendo custos, podem ser incluídos no preço final.
2
“O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando da
aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras imobiliárias, sem a prévia
negociação entre as partes, configura cláusula abusiva, não podendo ser de
responsabilidade daquele. De fato, trata-se de venda casada o condicionamento
da venda de imóveis adquiridos na planta ou em construção ao fornecimento dos
serviços de corretagem e de assessoria imobiliária, portanto, a cobrança da
comissão é abusiva, cuja conduta é vedada pelo art. 39, I, do CDC, colocando o
consumidor em desvantagem exagerada”. (Tribunal de Justiça de São Paulo.
Apelação n° 1100232-43.2013.8.26.0100. Rel.Des. Luiz Enrico. Julgado em 26.01.2015).
“[...]
De fato, o ônus da corretagem nesses ajustes de consumo deve recair sobre a
vendedora, que é quem efetivamente contrata o corretor para viabilizar a
comercialização do bem, circunstância a firmar o abuso da tentativa de
transferir esse encargo aos aderentes, expressa ou implicitamente”. (Tribunal
de Justiça de São Paulo, Apelação nº 1015645-54.2014.8.26.0100, Rel. Ferreira
da Cruz, j. 28 de Janeiro de 2015).
Autor:
*Alexandre Gomide é sócio da banca
Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados, especializada em Direito
Imobiliário.
Fonte:
Migalhas
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