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Por
Rodrigo Reis Cyrino*
O
novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) trouxe grande inovação para os
notários, com a previsão da Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial, inserindo
os Tabeliães de Notas em todo o processo de regularização fundiária no Brasil,
o que ao meu ver, favorecerá o exercício da cidadania com a efetivação do
direito fundamental à moradia.
Na
teoria, tal disposição está prevista no artigo 1.071, do novo Código de
Processo Civil:
“Art.
1.071. O Capítulo III do Título V da Lei
no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a
vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
(Vigência)
- “Art. 216-A. Sem prejuízo da via
jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de
imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento
do interessado, representado por advogado, instruído com:
I
- ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente
e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II
- planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado,
com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de
fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na
matrícula dos imóveis confinantes;
III
- certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do
domicílio do requerente;
IV
- justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos
e das taxas que incidirem sobre o imóvel.”
De
início, o Cartório deverá observar em qual modalidade de usucapião o caso se
adequa, pois existem vários tipos previstos na legislação brasileira, a saber:
a)
no Código Civil:
1)
usucapião ordinário/comum (previsto no artigo 1242);
2) usucapião ordinário habitacional (artigo
1242, parágrafo único);
3)
usucapião ordinário pro labore (artigo no artigo 1242, parágrafo único);
4)
usucapião extraordinário (artigo 1260);
5)
usucapião extraordinário habitacional (artigo 1238, parágrafo único);
6)
usucapião extraordinário pro labore (artigo 1238, parágrafo único);
b)
na Constituição Federal de 1988:
1)
usucapião constitucional habitacional pro morare ou pro misero (artigo 183, da
CF/88 e 1240, do Código Civil);
2)
usucapião constitucional pro labore (artigo 191, da CF/88 e 1239, do Código
Civil);
c)
Lei nº 6969/1981;
1)
usucapião por interesse social;
d)
Estatuto da Cidade (LEI 10257/2001).
Na
prática, entendo que o Tabelião de Notas deverá solicitar da parte solicitante,
que pretende o reconhecimento do usucapião, através da ata notarial, todos e
quaisquer documentos que possam comprovar a posse e o decurso de determinado
lapso temporal, a fim de comprovar a prescrição aquisitiva da propriedade
trazido pelo instituto do usucapião, tais como: contratos particulares ou
recibos de compra e venda; carnês de IPTU pagos ou certidão de tempo de
contribuição de IPTU ou foro anual (quando se tratar de imóvel com domínio
útil, aforado ou enfitêutico); declarações de imposto de renda que citam o
imóvel; contas de água, luz ou energia, planta do imóvel assinada por
profissional habilitado e pelas partes, com a anotação de responsabilidade
técnica – ART e memorial descritivo.
Além
disso, o Tabelião de Notas deverá fazer uma diligência no local e ouvir os
confrontantes do imóvel sobre o tempo de posse do solicitante, bem como se
sabem se existe qualquer ação judicial ou oposição contra essa posse.
Quanto
ao valor, poderá ser lançado na ata notarial o valor declarado pelas partes que
será informado à Receita Federal e que terá importância para o imposto de renda
relativo ao ganho de capital, se houver uma eventual venda futura desse imóvel
ou ser lançado o valor venal existente no cadastro imobiliário da Prefeitura.
Com
a lavratura da ata notarial, deverão ser citadas as certidões dos feitos
ajuizados relativos às ações pessoais (aquelas que versam sobre obrigações do
devedor para com o credor), reais (são ações que versam sobre o domínio de uma
coisa móvel ou imóvel, propostas pelos proprietários ou por detentores de
direito real, contra quem não o reconhece) e reipersecutórias (tal obrigação
deve corresponder à uma obrigação assumida anteriormente pelo réu, de dar,
fazer ou não fazer, sobre determinado imóvel) em relação à pessoa desse
solicitante, que pretende o reconhecimento do usucapião.
Quanto
às obrigações do Tabelião de Notas para a prática do ato, faço as seguintes
observações:
a)
DOI - entendo que ela deverá ser transmitida sim, mas penso que a Receita
Federal no futuro terá que implementar e inserir o campo: "sem CPF/CNPJ
por ato notarial/registral", tal como existe hoje o campo para
"decisão judicial". Quando houver um transmitente dessa posse através
de recibo ou contrato particular, penso que poderá ser utilizado o campo:
"inscrito no CPF/CNPJ";
b)
CNIB - entendo que seja mais prudente para o notário fazer a consulta na CNIB
antes da lavratura do ato, para que as partes já estejam cientes de quaisquer
restrições, até mesmo porque isso será feito no Cartório de Imóveis. Além
disso, a consulta à CNIB hoje é feita pelos notários para citar até mesmo em
algumas procurações;
c)
CENSEC - penso que não seja necessária a busca da existência de ato anterior já
informado por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade, mas
que talvez seja interessante que o CNB-CF abra um campo na CENSEC para informar
a lavratura dessas atas notariais de usucapião, haja vista que a lógica da
edição do Provimento do CNJ foi no sentido de dar acesso aos órgãos públicos
dos atos praticados e interligar a comunicação entre esses atos em todos os
Cartórios do país. Prova disso é que todas as procurações são informadas à
CENSEC na CEP (Central de Escrituras e Procurações), mas ainda não temos ainda
o campo "ATA NOTARIAL" para informar à CENSEC.
MODELO
DE ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
ATA
NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, QUE SOLICITA FULANO DE TAL, NA FORMA
ABAIXO:
SAIBAM
quantos este público instrumento de ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
virem, que aos vinte e três dias do mês de março do ano de dois mil e quinze
(23/03/2015), em diligência ao endereço residencial do SOLICITANTE FULANO DE
TAL (qualificação completa), foi requerida a lavratura da presente ATA
NOTARIAL, nos termos do artigo 1.071, inciso I, do novo Código de Processo
Civil. Compareceu ainda neste ato na qualidade de ADVOGADO do SOLICITANTE, DR.
FULANO DE TAL, brasileiro, casado, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº
________, inscrito no CPF/MF sob nº ___________, com escritório profissional situado
na Avenida ___________. Pelos solicitantes me foi dito sob pena de
responsabilidade civil e criminal, que todos os documentos foram apresentados
nos originais para a lavratura deste ato, e que esses são autênticos e
verdadeiros. Os presentes identificados e reconhecidos por mim, pela
documentação pessoal que me foi apresentada, de cujas identidades e capacidades
jurídicas dou fé. E perante o mesmo Tabelião, pela presente ATA NOTARIAL DE
JUSTIFICAÇÃO DE POSSE PARA FINS DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, a fim de constituir
prova material com presunção de verdade, nos termos dos artigos 215 e 217, do
Código Civil, que estabelecem: "Art. 215. A escritura pública, lavrada em
notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena e Art.
217. Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por
tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas
notas"; foi solicitado o comparecimento deste Tabelião de Notas ao
endereço residencial do SOLICITANTE, sendo ali constatado os seguintes fatos:
1) desde a data de _________, o SOLICITANTE possui o imóvel urbano, (se houver
eventual contrato, recibo de compra e venda ou outro tipo de documento
particular que tenha procedido à transmissão dessa posse ao solicitante dessa
ata notarial é interessante citar: “conforme contrato particular de compra e
venda, firmado entre FULANO DE TAL em data de”); constituído por um Lote nº ____, da quadra nº
_______, situado no LOTEAMENTO BAIRRO _______, nesta Cidade de __________, medindo
a área de 360,00m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), com as seguintes
confrontações e dimensões: frente, Avenida ________, numa linha de 12,00m;
fundos, lote nº _______, numa linha de 12,00m; lado direito, Lote nº ______,
numa linha de 30,00m; e lado esquerdo, lote nº ______, numa linha de 30,00m;
com inscrição imobiliária municipal sob o nº ______; 2) que segundo informações
prestadas pelos confrontantes do imóvel descrito acima, identificados e
reconhecidos por mim, pela documentação pessoal que me foi apresentada, de
cujas identidades e capacidades jurídicas dou fé: a) dos fundos, Sr. FULANO DE
TAL, (qualificação completa); b) do lado direito, Sr. FULANO DE TAL,
(qualificação completa); c) do lado esquerdo, Sr. FULANO DE TAL, (qualificação completa),
sendo todos respectivamente proprietários do imóveis objetos das matrículas nºs
____, do Cartório de Registro Geral de Imóveis desta Comarca de ____; os mesmos
conhecem a pessoa do SOLICITANTE e informam que têm conhecimento de que o mesmo
tem a posse do imóvel acima descrito há mais de _________ anos, sem qualquer
interrupção ou oposição de terceiros e que desconhecem a existência de
quaisquer ações cíveis reais, pessoais ou reipersecutórias ajuizadas em face do
SOLICITANTE ou de qualquer membro de sua família; 3)
que o imóvel acima está localizado em área urbana na Avenida _________,
com área total de 360,00m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), medindo
12,00m de frente com a dita Avenida ________; ao lado direito medindo 30,00; ao
lado esquerdo medindo 30,00m; onde divide-se com a propriedade de FULANO DE
TAL, medindo 12,00m nos fundos; ao lado direito divide-se com a propriedade de
FULANO DE TAL; e pelo lado esquerdo divide-se com a propriedade de FULANO DE
TAL, tudo em conformidade com a planta, memorial descritivo e anotação de
responsabilidade técnica – ART, apresentada nestas Notas; 4) que o referido
imóvel é de propriedade desconhecida ou pertence a FULANO DE TAL, conforme
certidão expedida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis da cidade de
_______-ES; 5) o SOLICITANTE declarou que nunca teve qualquer tipo de
contestação ou impugnação por parte de quem quer que seja, sendo a sua posse
mansa, pacífica e contínua e, portanto, sem oposição e ininterrupta durante
todo esse tempo de ____ anos, se inserindo na hipótese de usucapião ordinário
comum, nos termos do artigo 1242, do Código Civil Brasileiro; 6) que o
SOLICITANTE declara que a todo momento agiu como possuidor desde que entrou
para o imóvel agiu como se fosse o próprio dono, tendo nele estabelecido
moradia sua e de sua família; 7) que o SOLICITANTE não é proprietário de nenhum
outro imóvel (em alguns casos de usucapião a pessoa pode ter outros imóveis.
Ver o caso concreto), seja ele rural ou urbano e que possuindo o referido imóvel
por tempo suficiente para ensejar a prescrição aquisitiva através do usucapião
extrajudicial, informou que o valor venal do imóvel junto à Prefeitura
Municipal de ____ (ou o declarado pelo SOLICITANTE) é de R$ 200.000,00
(duzentos mil reais). Pelo SOLICITANTE me foi apresentando ainda, para
comprovação do seu lapso temporal de posse, os seguintes documentos: 1- CARNÊS
E COMPROVANTES DE PAGAMENTO DO IPTU DO IMÓVEL OU CERTIDÃO DO TEMPO DE
CONTRIBUIÇÃO DO IPTU (ou FORO ANUAL quando se tratar de domínio útil ou imóvel
aforado ou enfitêutico): Prefeitura Municipal de ____ - Estado do ___ -
Secretaria Municipal de Finanças - Documento de Arrecadação Municipal –
Exercícios de 2005 a 2015 - Parcela Única – em nome de FULANO DE TAL, com o
valor venal de R$ _____, sendo o valor total recolhido de R$ _________. 2- DECLARAÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA:
Declarações anuais de imposto de renda apresentadas à Secretaria da Receita
Federal do Brasil, dos exercícios de 2005 a 2015, onde o SOLICITANTE declarou
ter a posse do referido imóvel há mais
10 (dez) anos; 3- COMPROVANTES DE ENDEREÇO DOS ÚLTIMOS 10 (DEZ) ANOS:
Comprovantes de endereço em nome do SOLICITANTE, relativos ao pagamento de
água, energia e telefone, comprovando a posse no imóvel por mais de ___ anos;
4- PLANTA ATUALIZADA DO IMÓVEL COM ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA: foi
apresentada ainda a planta atualizada do imóvel, com memorial descritivo e
anotação de responsabilidade técnica – ART – CREA/ES nº _____, assinada pelo
engenheiro responsável FULANO DE TAL, em data de ___________; 5- CERTIDÃO
NEGATIVA DE FEITOS AJUIZADOS RELATIVAS A AÇÕES CÍVEIS REAIS, PESSOAIS E
REIPERSECUTÓRIAS: expedida por meio eletrônico – Poder Judiciário do Estado do
Espírito Santo - Certidão nº ______, em data de _________. Certifica que,
consultando a base de dados do Sistema de Gerenciamento de Processos do Poder
Judiciário do Estado do Espírito Santo (E-Jud, SIEP, PROJUDI e PJe) até a
presente data e hora, nada consta contra o SOLICITANTE, conforme itens “e”, “f”
e “g”: “e. A presente certidão abrange todos os processos dos juizados
especiais cíveis, exceto os processos eletrônicos registrados no E-Procees, em
funcionamento nas comarcas de Vitória e Vila Velha; f. Em relação as comarcas
da entrância especial (Vitória/Vila Velha/Cariacica/Serra/Viana), as ações de:
execução fiscal estadual, falência e recuperação judicial, e auditoria militar,
tramitam, apenas, no juízo de Vitória; g. As ações de natureza cível abrangem
inclusive aquelas que tramitam nas varas de Órfãos e Sucessões (Tutela,
Curatela, Interdição,...), Execução Fiscal e Execução Patrimonial (observado o
item f)”; 6- CERTIDÃO NEGATIVA MUNICIPAL
expedida por meio eletrônico -Prefeitura
Municipal de ______ - Secretaria Municipal de Finanças - Certidão sob nº
_____, referente ao imóvel devidamente inscrito nesta municipalidade sob nº
_______, datada de 21 de maio de 2015; 7- CERTIDÕES DE CITAÇÃO DE AÇÕES REAIS,
PESSOAIS E REIPERSECUTÓRIAS E DE ÔNUS REAIS EM NOME DOS CONFRONTANTES: expedida
pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de _____-ES,
em data de _____. Pelo ADVOGADO do SOLICITANTE me foi dito e declara por este
ato notarial que prestou assistência jurídica ao mesmo e que acompanhou
integralmente a lavratura da presente ATA NOTARIAL. Finalmente, o SOLICITANTE
deste ato declara, sob as penas
da lei: 1)
que todas as
declarações prestadas nesta ATA NOTARIAL são verdadeiras, sendo
informado sobre as sanções cíveis e criminais em caso de falsa declaração; 2) que requer e autoriza o Senhor Oficial do
Cartório de Registro Geral de Imóveis competente, a prática de todos os atos
registrais em sentido amplo, nos termos do artigo 1.071, do Código de Processo
Civil; 3) que o SOLICITANTE foi instruído por seu advogado de todos os termos
do artigo 1.071, do Código de Processo Civil, que prevê este procedimento, nos
seguintes termos: “Art. 1.071. O
Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de
Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência) - “Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido
o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado
diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver
situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por
advogado, instruído com: I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o
tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas
circunstâncias; II - planta e memorial descritivo assinado por profissional
legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no
respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos
reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo
e na matrícula dos imóveis confinantes; III - certidões negativas dos
distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos
e das taxas que incidirem sobre o imóvel.”; e 4) que aceita esta ATA NOTARIAL
em todos os seus termos e conteúdo. CITAR OBRIGAÇÃO DE INFORMAÇÃO À
CENSEC? (Conforme artigo, 7º, do
Provimento nº 18/2012, do Conselho Nacional de Justiça, será procedido o
cadastro do presente ato notarial no prazo legal junto à CENSEC - Central
Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados. CONSULTAR CNIB? (Conforme
determina o art. 14, do Provimento nº 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça
– Corregedoria Nacional de Justiça, datado de 25 de Julho de 2014, assinado
pelo Exmº. Sr. Dr. Conselheiro Guilherme Calmon, Corregedor Nacional de Justiça
em exercício, foram realizadas buscas, na presente data, junto à Central
Nacional de Indisponibilidade de Bens - CNIB, não sendo encontrado qualquer
anotação de Indisponibilidade de Bens em nome do SOLICITANTE que impeçam a
lavratura deste ato, de acordo com Relatório de Consulta de Indisponibilidade
emitido às ______, do dia ________ – Códigos HASH: ___). ENVIAR DOI? (A DOI
referente ao presente instrumento será emitida regularmente e enviada à SRF, no
prazo estabelecido pela IN RFB nº 1.112 de 28/12/2010). As exigências legais e
fiscais inerentes à legitimidade do ato foram cumpridas. Sendo tão somente o
que tinha a certificar, encerro a lavratura da presente ATA NOTARIAL, nos
termos dos artigos 6º e 7º, inciso III, da Lei Federal nº 8935/94 e dos artigos
364 e 365, inciso II, do Código de Processo Civil Brasileiro, que estabelecem:
"Art. 364. O documento público faz prova não só da sua formação, mas
também dos fatos que o escrivão, o tabelião, ou o funcionário declarar que
ocorreram em sua presença. Art. 365. Fazem a mesma prova que os originais:
(...) II - os traslados e as certidões extraídas por oficial público, de
instrumentos ou documentos lançados em suas notas". Lavrada a presente ATA
NOTARIAL e lida em voz alta à parte, achou em tudo conforme, aceitou e assina,
comigo Tabelião, dispensada a presença de testemunhas, consoante o Artigo 215,
Parágrafo 5º, do Código Civil. Eu, _________________________ Tabelião, que fiz
digitar, subscrevo e assino em público e raso. DOU FÉ. Selo Digital do Ato nº
_________, Emolumentos: Tab. 07, Item IV
(R$____), Fundos (R$____), Total
(R$____).
Em
Testº _________ da verdade.
________________________________________
FULANO
DE TAL - Tabelião
______________________________________
FULANO
DE TAL
SOLICITANTE
______________________________________
FULANO
DE TAL
ADVOGADO
– OAB/ES Nº______
______________________________________
FULANO
DE TAL
CONFRONTANTE
1
______________________________________
FULANO
DE TAL
CONFRONTANTE
2
______________________________________
FULANO
DE TAL
CONFRONTANTE
3
*Rodrigo
Reis Cyrino
Tabelião
de Notas do Cartório do 2º Ofício - Tabelionato de Linhares - ES
Membro
da Comissão de Segurança e Tecnologia da Comissão de Assuntos Americanos da
União Internacional do Notariado - UINL
Vice-presidente
regional do Sudeste da Diretoria do Colégio Notarial Federal - Conselho Federal
Diretor
do CNBPrev
Presidente
do Colégio Notarial do Brasil - Seção Espírito Santo
Diretor
do Tabelionato de Notas do Sindicato dos Notários e Registradores do Espírito
Santo - SINOREG-ES
Mestre
em Direito Estado e Cidadania
Pós
Graduado em Direito Privado e Direito Processual Civil
Palestrante
em Direito Notarial e Registral
Autor
de diversos artigos
Email:
cartorioreis@gmail.com
Fonte:
notariado
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